「次世代資産としての不動産」の考え方 ー第6回 昨今のニーズへの対応

【連載】「次世代資産としての不動産」の考え方

第6回 昨今のニーズへの対応

前回は「今後の入居者管理への第一歩」についてお話をしました。

第6回目の最終回は、賃貸物件の他用途への転換の可能性についてお話しします。

 

空室だらけのまま?それとも、建て替え?

一般的な賃貸住宅(アパート・マンション)である、というだけでは、入居者の確保も困難になってきている時代です。

そうかといって、空室だらけの賃貸住宅をそのままにしておくわけにもいかず、更地にして固定資産税が出ていくだけというのも、あるいは、安易に新築賃貸住宅へ建て替えする、というのも、将来に不安が残ります。

 

住宅以外の用途に利用できないか?ほかの選択肢は?

そこで、ここ直近の傾向ですが、比較的需要の多いと思われる、事業用テナントやその他の用途について、いくつかの例を記載してみます。

  • 放課後デイサービス ・・・発達障害をもつ子どものための学童保育的な施設。(障害が重度の場合は、発達障害支援センターなどの呼称になります。)
  • 民間保育事業所   ・・・公設ではなく、民間の託児所等の新設に対して、国などからの補助金がつくタイプ。国の政策や既存保育事業者の事業拡大などでニーズが増えてきています。
  • 高齢者向けデイサービス・・法令改正により、定員19人以上の広域型サービスへ業態を転換するニーズが増えてきています。
  • サ高住       ・・・サービス付き高齢者住宅。補助金の制度があるので、介護関係の事業者などが、事業拡大のために検討しているケースが増えています。

特に、高齢者向けや子ども向けの福祉関連産業において、保険利用事業による参入者が増加しています。

ただし、これらの事業者では、採算性の観点から、定員多め(20名以上)に対応できる物件の需要が高く、しかも、用途にもよりますが、利用者1名あたりのメインの部屋面積が3㎡以上、という規定がある場合があります。ということは、20名×3㎡=60㎡以上の広さが必要です。ほかに、事務室や水回り、バックヤードなどは必須となりますので、それを加えて概ね25~30坪の広さが、事業運営に必要となるケースがほとんどです。いくつかの部屋などを一体的なスペースとして活用できる建物で、それぐらいの面積を確保できれば、事務所・店舗用の物件でなく住居系建物であっても、事業の開設が可能です(※当然ですが、ほかの条件・規制により、利用不可となる場合もあります)。

 

改修やリノベーションでも対応可能

改修やリノベーションなどで対応できるかどうかの事前判断も承ることが可能ですので、上記でご説明した用途に、住居系の建物を転用することについて、ご興味や関心をお持ちの地主さんやアパマン・テナントのオーナーさまは、ぜひお気軽にお問い合わせください。

メールでのお問い合わせはこちらまで

 

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投稿者プロフィール

菅野 武
菅野 武一級建築士
栃木県を起点に、北関東から福島県まで、建物調査診断や各種施設の法令点検・維持管理を通じて、既存建物の活用や保守・運用の提案と管理業務を行っています。業務でのご相談もお気軽にどうぞ。

一級建築士・既存住宅状況調査技術者・JSHI公認ホームインスペクター・建築物石綿含有建材調査者・古民家鑑定士・雨漏り診断士・建築物環境衛生管理技術者・耐震診断技術者・FLAT35適合証明技術者・日本不動産仲裁機構ADRセンター調停人

とちぎ住宅診断サービス/有限会社レーベンデザイン代表
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