「次世代資産としての不動産」の考え方【第６回】

「次世代資産としての不動産」の考え方　ー第６回　昨今のニーズへの対応

【連載】「次世代資産としての不動産」の考え方

第６回　昨今のニーズへの対応

前回は「今後の入居者管理への第一歩」についてお話をしました。

第６回目の最終回は、賃貸物件の他用途への転換の可能性についてお話しします。

空室だらけのまま？それとも、建て替え？

一般的な賃貸住宅（アパート・マンション）である、というだけでは、入居者の確保も困難になってきている時代です。

そうかといって、空室だらけの賃貸住宅をそのままにしておくわけにもいかず、更地にして固定資産税が出ていくだけというのも、あるいは、安易に新築賃貸住宅へ建て替えする、というのも、将来に不安が残ります。

住宅以外の用途に利用できないか？ほかの選択肢は？

そこで、ここ直近の傾向ですが、比較的需要の多いと思われる、事業用テナントやその他の用途について、いくつかの例を記載してみます。

放課後デイサービス　・・・発達障害をもつ子どものための学童保育的な施設。（障害が重度の場合は、発達障害支援センターなどの呼称になります。）

民間保育事業所　　　・・・公設ではなく、民間の託児所等の新設に対して、国などからの補助金がつくタイプ。国の政策や既存保育事業者の事業拡大などでニーズが増えてきています。

高齢者向けデイサービス・・法令改正により、定員19人以上の広域型サービスへ業態を転換するニーズが増えてきています。

サ高住　　　　　　　・・・サービス付き高齢者住宅。補助金の制度があるので、介護関係の事業者などが、事業拡大のために検討しているケースが増えています。

特に、高齢者向けや子ども向けの福祉関連産業において、保険利用事業による参入者が増加しています。

ただし、これらの事業者では、採算性の観点から、定員多め（20名以上）に対応できる物件の需要が高く、しかも、用途にもよりますが、利用者1名あたりのメインの部屋面積が3㎡以上、という規定がある場合があります。ということは、20名×3㎡＝60㎡以上の広さが必要です。ほかに、事務室や水回り、バックヤードなどは必須となりますので、それを加えて概ね25～30坪の広さが、事業運営に必要となるケースがほとんどです。いくつかの部屋などを一体的なスペースとして活用できる建物で、それぐらいの面積を確保できれば、事務所･店舗用の物件でなく住居系建物であっても、事業の開設が可能です（※当然ですが、ほかの条件･規制により、利用不可となる場合もあります）。