「次世代資産としての不動産」の考え方 ー第2回 賃貸経営とは?

【連載】「次世代資産としての不動産」の考え方

第2回 賃貸経営とは?

前回は「はじめに」と題して、連載のテーマについてお話をしました。

第2回目は「賃貸経営」の重要な3つのポイントについて、わかりやすく整理していきたいと思います。

 

「F・M・O」3つのマネジメント

これからの賃貸経営を行っていくうえで重要なことは「F・M・O」3つのマネジメントです。

それでは「F・M・O」3つのマネジメントとは何でしょう?

賃貸経営のマネジメントには、大きく分けて3つの分類があります。

F: ファシリティ(設備)

M: マーケティング(集客)

O: オペレーション(運営)

 

3つについてお話をする前に、まず一番判りにくいと思われる、F:ファシリティ(設備)マネジメントからご説明します。

例として、あなたが遊休土地を所有していて、その土地に賃貸物件を建て、不動産管理会社に管理を任せる、と仮定します。

あなたが管理を委託している不動産管理会社が「ファシリティ(F)マネジメント(M)(以下FM)※1」に詳しい会社なら、その管理会社に管理手数料を支払って、管理を委託し続けることに、メリットがあると思います。

※1 ファシリティマネジメントとは?

「業務用不動産(土地、建物、構築物、設備等)すべてを経営にとって最適な状態(コスト最小、効果最大)で保有し、賃借し、使用し、運営し、維持するための総合的な経営管理活動」と定義されています。

公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会HPより抜粋)

FMとは、ひとことで言うと、事業用の不動産(土地、建物、設備)を事業に最適な状態でメンテナンス・管理を行うことです。

ただ残念ながら、地元でFMに強い不動産管理会社というのは、あまり聞いたことがありません。

実際のところ、FMだけに限ると、不動産会社より、ビル管理会社の方が詳しいことが多いです。たいていのビル管理会社では、国家資格である「建築物環境衛生管理技術者(通称 ビル管)」がいて、建物のさまざまな環境・衛生上の管理の仕方、法的規制について、きっちりと学んでいることが多いからではないかと思います。

今後、ますますコンプライアンス、所有者責任について厳しく問われるようになることもふまえ、順調に賃貸経営を行うためにはとても重要なので、一般的な地主さんやアパマンオーナーさまでも、これからの賃貸経営には、業務用不動産としてFMの視点」を持ち、具体的なプランを考えることが重要です。

 

賃貸経営のポイントは「F・M・O」3つのマネジメント

上記でご説明したFの他に、MとOは一般的な言葉になっていると思いますので、F・M・Oについて、一言でまとめてみます。

F: ファシリティ(設備) ・・・入居者を受け入れる設備(土地・建物)をどうするか?

M: マーケティング(集客)・・・入居者の確保をどうするか?

O: オペレーション(運営)・・・入居(賃料収入がある)状態を維持するにはどうするか?

 

丸投げはNG

地主さん、オーナーさまの中には、

「建物の修繕や更新は建築会社に、入居者の集客や運営は不動産会社に、任せて丸投げ...」 

というケースも実際には多いと思います。

今後は、仮に業者に委託するとしても、その委託業務の中身を十分に理解・把握して、

上記の「F・M・O」3つのマネジメントについて「総合的」に、自ら(人任せにしないで)考えていくことがとても重要です。

 

 

次回は「第3回 不動産オーナーと管理会社の立ち位置について」をお話しします。

 

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投稿者プロフィール

菅野 武
菅野 武一級建築士
栃木県を起点に、北関東から福島県まで、建物調査診断や各種施設の法令点検・維持管理を通じて、既存建物の活用や保守・運用の提案と管理業務を行っています。業務でのご相談もお気軽にどうぞ。

一級建築士・既存住宅状況調査技術者・JSHI公認ホームインスペクター・建築物石綿含有建材調査者・古民家鑑定士・雨漏り診断士・建築物環境衛生管理技術者・耐震診断技術者・FLAT35適合証明技術者・日本不動産仲裁機構ADRセンター調停人

とちぎ住宅診断サービス/有限会社レーベンデザイン代表
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