「次世代資産としての不動産」の考え方 ー第5回 今後の入居者管理への第一歩
【連載】「次世代資産としての不動産」の考え方
第５回 今後の入居者管理への第一歩
前回は「これからの動向」についてお話をしました。
第５回目は、入居者管理の重要性についてお話しします。
本当の資産は、、、
これからの時代は
「土地や建物を利用･活用して、その費用を支払ってくれる人」
こそが、本当の資産になります。
いくら土地や建物があっても、そこで収益をあげられなければ、やがて負債になります。特に不動産は、所有しているだけで、税金などの保有コストが大きく、流動性が低い資産です。人口減少と地域縮小のなかでは、今後は、売却価格の上昇も見込みにくい状況です。そのようなときには、価値があるのか？だけではなくて、価値を生むのか？について、中長期で考えた活用が必要です。
どこから棚卸しするか？
情報の整理と棚卸し
とはいえ、急激に、意識や経営のやり方を変更するのも、容易なことではありません。まずは、情報の整理と棚卸しから、段階的に進めていくのが現実的です。
入居者情報は最新ですか？
土地や建物は、実物が目視できること、また、納税通知などで毎年定期的に情報が通知されること、などにより、比較的、状況の把握がしやすいかと思います。お金についても、申告や納税手続きなどで、毎年必ず、何かしらのチェックが入る仕組みがあります。
入居管理についても、入居者の基本情報や賃料徴収、入居状況など、ある程度の把握はできていると思います。
ただし、入居者の情報の修正変更は、なおざりなことが多いです。
管理会社が管理していても、入居者が正しく変更事項を報告してきているか、不確かなことが多いからです。
入居者情報を最新に更新してください！
ご所有の賃貸物件に、同じ入居者が長く住んでくれるのは、大変望ましいことですが、
今は、個人を取り巻く環境変化が早い時代です。
入居者個人の状況を正確に把握しておくことは、資産管理上、極めて重要です。
勤務先、所得、収入の源泉、保証人の存否、家族構成などは、時間とともに変化します。
せめて、賃貸借契約の更新時には、自動更新であっても、
必ず契約書の再締結と、
入居者情報を最新に更新してください！
自主管理でも、委託管理の場合でも、多少の手間と費用がかかっても、ぜひ行ってください！ 入居者の基本情報は「無形資産の台帳」となります。
民法の改正も影響してきます
また2016年頃～2020年頃まで、宅建業法や民法の改正が続いています。
様々な契約行為が「消費者保護」の観点から「自己責任」中心へと修正されていきます。
ご自身の権利の保全･保護のためにも、情報収集と整理棚卸しの準備を始めてください。
もし、これらの業務を億劫がるような管理会社でしたら、資産管理のリスクを十分理解していない、と考えて差し支えないと思います。
確認が必要な項目は？
賃貸借契約更新時には、なるべく以下の情報の確認をお願いします。
入居者の
- 氏名
- 年齢
- 勤務先・就学先（会社名・学校名）
- 同居家族構成
- 最新の所得状況 ※可能なら
- ペットの有無
- 連帯保証人
- 緊急連絡先／携帯電話・メール・SNSなど（固定電話の時代ではないし、知らない番号には出ない人も多いので。）
- 家財保険の加入状況
- 特に高齢者の場合、かかりつけの医療機関、民生委員や団体・行政機関など
オーナーとして
ご高齢の方が入居している場合、緊急時の医療機関への搬送や、場合によってはご葬儀の段取りまで、オーナーとしてやらざるを得ないケースも、ありえます。
当然ですが、個人情報の保護には十分ご配慮のうえで、聞き取りを行ってください。
最終回は「昨今のニーズへの対応」についてお話しします。
