【連載】不動産の建物管理の考え方について その①
はじめに、不動産経営を行うときに大切な『建物の維持・保守管理』について
ファシリティマネジメント（FM）とは、「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」のことです。
ファシリティ（土地、建物、構築物、設備等）すべてを経営にとって最適な状態（コスト最小、効果最大）で保有し、賃借し、使用し、運営し、維持するための総合的な経営活動です。
（公益社団法人 日本ファシリティマネジメント推進協会HPより抜粋）
要約すると、事業用不動産（土地・建物・設備など）のすべてを、不動産経営にとっての最適な状態（すなわち、最小のコストで最大の効果を生む状態）で保有、運営、維持するための総合的な管理手法を「ファシリティ・マネジメント」といいます。
※ファシリティ・マネジメント（略称：FM）は、アメリカで生まれた新しい経営管理方式。
企業や官公庁、営利・非営利を問わず、業務遂行において不動産を利用する組織を対象とした施設の管理・運用手法である。
また企業が保有・管理するすべての施設を対象として、竣工後（土地は取得、建物は施工、設備は設置の後）これらをうまく使っていくために必要なあらゆるマネジメント、経営的視点に立って建築物等のファシリティを有効・適切に計画・運営・管理し、ダイナミックな企業活動の展開に貢献する全体的な取組みを言う。
「施設管理」とも訳される事があるが、この訳だと「建物や設備を現状に維持管理すること」など、FMの一部の業務だけに限定してとられ易く適訳とは言えない。 （Wikipediaより抜粋）
もともとは、都市部のオフィスビル・事業用賃貸物件などを所有する企業や、建物の維持管理・運営会社などが行う業務ですが、上記の「企業」を「事業者」と置き換えれば、アパマンオーナー（賃貸経営者）として、極めて重要な取り組み・手法となります。
本来は、事業用建物・施設の企画、建設の段階からマネジメントが始まりますが、今回は「建物（施設）」の維持・保守管理について、少しお話ししたいと思います。
その前に、あなたにとって、建てる「目的」は何ですか？
目的とは 例えば、
事業用物件を建てる（または所有する）目的は、下に掲げるⅠからⅣの項目のどれか、またはいくつかを組み合わせたものが、ほとんどのケースに当てはまるかと思いますが、いかがですか？
目的
- Ⅰ 投資 ・・・自己資金や借入資金を投入して得る利益、不労所得など
- Ⅱ 節税 ・・・固定資産税対策や相続税対策
- Ⅲ ※資産の置換え ・・・現金の不動産化、または不動産の現金化（ある意味、投資や税金対策ともいえます）※所有期間軸/権利軸の変更（≒流動性に対抗する拘束力）
- Ⅳ 趣味・道楽・見栄・・・（残念ながら、ここでは取り上げません）
この4つ？となりますが、究極の目的は「現金収入を増やす」と「資産への課税を減額する」に行き着くと思います。
例えば、サラリーマン大家さんや投資家の場合では「Ⅰ投資」が主たる目的で、
もともとは農家の、市街化区域内の地主さんならば「Ⅱ節税」目的を中心として、「Ⅰ投資」と「Ⅲ資産の置換え」とのミックスバランスが目的となるのではないかと思います。
押さえないといけない基本原則は
- 「Ⅰ投資」の場合・・・投下した金額以上に（定期的または総額としての）リターン、見返り、戻ってくるもの、つまり利益があること
- 「Ⅱ節税」の場合・・・投下損失金額より、支払い税額の方が大きいこと
- 「Ⅲ資産の置換え」の場合・・・流動性よりも拘束（固定）力の方で、経済的メリットが大きいこと
アパート・マンションなどの投資や資産活用事業は、多くの場合、委託先業者によって手法や制度がパッケージ化されているので、事業者自らが基本原則に則って計画について算定しなくても、業者が自社の基準で（勝手に）事業計画書を提出してくることがしばしばではないですか？これがほかの一般的な起業や創業の場合なら「事業計画書は自分で作る」のが当たり前なのですが。
賃貸事業を別の視点で見ると、ハウスメーカーや不動産会社・建設会社による、オーナーFC事業という一面もあることを念頭において、これからの事業戦略を考えていくことが大切です。
あなたが、現在、所有している物件の本来の目的は何ですか？
この機会に、目的Ⅰ～Ⅳの比率を自己分析してみましょう。
次回は、不動産の建物管理の考え方について その①-後編をお話しします。
