宅建業法改正
平成30年4月1日から改正宅建業法が施行されました。
中でも一番注目された部分が、既存住宅（中古住宅）の取引時に、建物状況調査（インスペクション）について、①媒介契約締結時、②重要事項説明時、あるいは③契約締結時に、宅建業者が依頼者に説明することが義務化されたことです。
建物状況調査（インスペクション）とは
“建物状況調査とは、既存住宅の基礎、外壁等の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するものです。建物状況調査は国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が実施します。”
国交省 改正宅地建物取引業法に関するＱ＆Ａより引用
国交省の下記のリンクに詳細が掲載されています。
- 国交省 建物状況調査（インスペクション）を活用しませんか？
http://www.mlit.go.jp/common/001219900.pdf
- 国交省 改正宅地建物取引業法に関するＱ＆Ａ
http://www.mlit.go.jp/common/001219898.pdf
既存住宅状況調査技術者とは
“建物状況調査は国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が実施します。講習を修了していない建築士や検査事業者が実施する調査は、宅地建物取引業法に基づく建物状況調査には当たりません。”
国交省 改正宅地建物取引業法に関するＱ＆Ａより引用
とちぎ住宅診断サービスでは、以下の資格をすべて備えた担当者が対応します。
- 既存住宅状況調査技術者（建物状況調査）
- 一級建築士･二級建築士資格者
- 既存住宅瑕疵（かし）保険（保険事業者･保険引受可）
- 耐震診断技術者（耐震基準適合証明書発行可）
- フラット35適合証明技術者（フラット35適合証明書発行可）
- JSHI公認ホームインスペクター
建物状況調査を依頼するときは、買主が要望する場合に備えて、既存住宅瑕疵（かし）保険の引受が可能な会社に頼みましょう。
とちぎ住宅診断サービスでは、建物状況調査も既存住宅瑕疵（かし）保険も、同時にお引き受けが可能です。
実際に、宅建士が重要事項説明する際に
調査報告書を電子データで
建物状況調査をご依頼いただくと、現地調査ののち、調査結果を書面にして提出いたします。
当社では、上記に加えて、
- 調査時の写真データ一式
- 調査報告書一式
- オリジナル詳細説明図面
- 簡易地盤データ等
を電子データにして、お渡ししています。
重説の説明は
宅建業者の方が重要事項説明をする中で、依頼者に建物状況調査の結果を説明する際、お困りではありませんか？国交省規定の調査報告書の書面には、不具合の意味する内容や今後取るべき補修方法･補修の概算金額などは記載されていません。
目視で確認できる劣化や不具合については、言ってしまうと、つぶさに見れば大概の方は発見できます。重要なことは、その不具合がどの程度深刻なのか、放っておくとどうなるのか、など専門知識と経験に基づいた判断です。
とちぎ住宅診断サービスでは、電話または立会等により、調査報告書の説明サービスを承っておりますので、ご安心ください。
状況調査報告書のお客さまへのご説明にあたっては、当社の経験豊富な（これまでに150件以上）建築士にお任せください。
建物状況調査以外のものは？
国交省が定めた建物状況調査以外に、依頼者に役立つ調査診断をまとめてみました。
１．既存住宅瑕疵（かし）保険
既存住宅瑕疵（かし）保険とは
既存住宅瑕疵（かし）保険とは、既存住宅（中古住宅）を売買する際に加入することができる保険です。①建物の構造耐力上主要な部分（構造部）、②雨水の浸入を防止する部分（雨漏り）について瑕疵が発見された際に補修費用等が支払われる保険です。
重要なポイント
新耐震基準
既存住宅瑕疵（かし）保険が適用できるかどうかの重要なポイントは、建築基準法の新耐震基準「新耐震」を充たしていることです。
簡単にいうと、該当の住宅が、1981（昭和56）年6月1日以降に建築確認を受けたか、という点です。（上記以外でも新耐震基準に該当するケースがあります。）
1981年5月31日以前に確認申請を受けた住宅の場合、瑕疵（かし）保険の適用について難しい場合が多いです。
建物状況調査と両方調査できる資格を持つ人に
建物状況調査と既存住宅瑕疵（かし）保険を別々の会社に依頼することは、時間とお金が余分にかかってしまいますので、両方ともできる資格を備えた人･会社に頼むことが重要です。
その点、とちぎ住宅診断サービスでは、建物状況調査も既存住宅瑕疵（かし）保険も、同時にお引き受けが可能です。
２．耐震基準適合証明書
耐震基準適合証明書とは
耐震診断技術者が、住宅が現行の建築基準法の耐震基準に適合しているかどうか、原則、竣工図面と現地の照合、構造部材の施工状況、建物の劣化状況、について調査を行い、耐震計算ののちに、耐震基準をクリアしている場合、耐震基準適合証明書を発行します。
重要なポイント
新耐震以降であっても
瑕疵（かし）保険と同様、新耐震以降の建物であることが重要なポイントですが、新耐震基準以降の場合でも、
- 建物の形状
- 壁量
- 壁配置のバランス
- 劣化状況（内外壁や基礎のひび割れ等）
上記項目により、耐震基準を充足しない場合があるので、要注意です。
とちぎ住宅診断サービスでは、不要な調査費を抑えるために現地調査の前に図面等の書類をお預かりして確認する『耐震基準適合の簡易診断』を承っております。
建物状況調査･瑕疵（かし）保険もすべて調査できる資格を持つ人に
中古住宅をご購入する際に、減税適用を目的として、瑕疵（かし）保険または耐震基準適合証明書のどちらかを選ぶ買主は多くいらっしゃいます。どちらがより買主の要望に添っているかについてのアドバイスを含めて、すべてできる資格を備えた人･会社に頼むことが重要です。
３．フラット35適合証明書
住宅金融支援機構の融資「フラット35」を受けるための適合証明書です。フラット35の融資には、機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書が必要です。
既存住宅（中古住宅）の取引の場合、適合証明技術者が現地で物件の検査を行い、合格すると適合証明書を発行します。
既存住宅瑕疵（かし）保険と同様、新耐震基準を充たしていることが必要です。
※新築時に適合証明書を取得している場合でも、中古住宅の適合証明書の取得が必要です。
４．一般的な住宅診断
建物状況調査では、国交省の定める基準、検査項目に従って、当社の既存住宅状況調査技術者が検査を行いますが、それだけではカバーできない、より広範囲かつ詳細な住宅調査診断（ホームインスペクション）をとちぎ住宅診断サービスでは行っています。
日本のインスペクションの草分けであるJSHI公認ホームインスペクターでもある調査者が、このより詳細な住宅診断（ホームインスペクション）を数多く手がけています。また、ご依頼者が建物の状態を把握しやすいように配慮したオリジナルの帳票をご用意しています。
５．耐震診断･耐震補強
耐震診断技術者が、耐震性に問題がないか、耐震診断を行います。住宅が耐震基準を充たしていないときは、耐震補強工事をするのが望ましいです。ただし、耐震補強は法的義務ではありませんので、実施するしないは任意です。
診断には、竣工図があることが望ましいですが、ないときには図面から描き起こします。耐震診断技術者が現地を調査し、図面との照合、構造部材の施工状況、劣化状況を確認します。そのあと耐震計算を行い、耐震性を判断します。
※自治体によって、旧耐震で建築された住宅の場合、耐震診断･耐震補強工事等に補助制度があります。
瑕疵（かし）保険と耐震適合証明の比較
１．既存住宅瑕疵（かし）保険
メリット
- 構造または雨水侵入防止部に瑕疵があった際、保険で修理費をカバーできる
- 各種の減税適用手続きに利用が可能（住宅ローン減税･登録免許税･不動産取得税･相続税）
デメリット
- 調査費用のほかに、別途保険料がかかる
- 住宅が保険の適用基準を充たしていない場合、その箇所の補修費用が発生
２．耐震適合証明
メリット
- 瑕疵（かし）保険に比べ、発行までにかかる日数が比較的短くて済む（保険法人の手続きが不要）
- 各種の減税適用手続きに利用が可能（住宅ローン減税･登録免許税･不動産取得税･相続税）
デメリット
- 内外壁･基礎のひび割れを補修すると耐震基準を充たす場合等に、証明書を発行するには、別途補修費用が発生
- 住宅の引渡後に瑕疵が見つかっても保険金が出ない
まとめ
今回の宅建業法改正をきっかけに、既存住宅（中古住宅）を購入する際に、建物状況調査（インスペクション）を検討する方が増えると思います。
まだまだ一般に認知度も低く、浸透していませんが、ほかの国の状況も見ると、この先中古住宅取引時には、建物状況調査（インスペクション）をすることが常識になっていくでしょう。
そこで、住宅診断会社を選ぶポイントをまとめると、
- 住宅診断の経験が豊富
- 状況調査･瑕疵保険･耐震適合証明･フラット35適合証明等すべての調査種目に対応できる資格をもっている→だから、調査にかかる費用と時間が適切
- すべての調査に精通している→適正なアドバイスができる
以上のことをポイントにお選びください！
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